長沙晚報掌上長沙1月18日訊（全媒體記者 陳煥明）土地資源高質量利用，是產業高質量發展的基礎。1月17日，馬欄山視頻文創園管委會、市資規局、市住建局聯合印發《馬欄山視頻文創產業園土地1.5級開發項目用地、規劃、建設暫行管理辦法》（以下簡稱《辦法》）。這意味著長沙在馬欄山園區創新推出“1.5級”土地開發模式，將基礎設施完備、潛在價值較高的地塊，短期租賃給承租人進行過渡性開發利用，項目到期退出，實現土地集約節約利用，珍惜利用土地價值，形成滾動開發的土地供應新模式。

　　減少時間成本，為產業發展贏得時間

　　從昔日長沙最大的“城中村”，蛻變成如今的視頻文創產業園，“馬欄山速度”令人驚嘆。

　　2015年，長沙市騰籠換鳥，啟動“史上最大規模的拆違”，馬欄山騰挪土地4300余畝。省委省政府、市委市政府高瞻遠矚，提出“不做房產做文產”，將馬欄山打造成享譽世界的“中國V谷”。

　　馬欄山眼下已是一片發展的熱土，累計引進企業3400多家，90多家頭部企業搶灘入駐，實現重大項目投資310億元。去年園區預計實現企業營業收入610億元，同比增長17%；實現稅收33.18億元，同比增長10%。

　　什么是“土地1.5級開發”？記者了解到，1.5級土地開發模式是政府在一級開發和二級開發之間，以租賃的形式盤活已儲備但需要預留的發展用地，達到解決遠景規劃與近期開發訴求矛盾的目的。

　　具體而言，是指為長遠發展留彈性、為戰略發展留機遇、為轉型升級留契機、為優化功能留空間的戰略留白，用好用活園區土地，解決遠景規劃與近期開發訴求的矛盾，將基礎設施完備、潛在價值較高的地塊，租賃給承租人進行過渡性開發利用，待租賃期滿后按約定收回土地，并按遠景規劃實施。

　　“相較一級開發與二級開發聯動的方式，土地1.5級開發在土地租賃權取得方式上更加靈活，在建筑成本上更低，后續利用上也更加方便。該種模式可以減少時間成本，為產業發展贏得時間。”市政府副秘書長張躍先介紹，與臨時建筑不同，1.5級土地開發模式的建設項目在建筑結構和造型上更加靈活多樣，在功能組合上更加豐富，除公益性和臨時性用途外還可容納經營性的產業功能，在存續期限上彈性更大。

　　地塊不得用于經營性房地產開發

　　土地1.5級開發項目準入方面，《辦法》明確，項目不得違反土地利用總體規劃和城市總體規劃；不得影響所在地區近期建設規劃的實施；應符合園區產業政策，鼓勵發展提供高品質服務和優質環境、加快高端產業與高層次人才集聚和相關配套服務的項目。租賃的土地必須是手續完善的國有建設用地；權屬清晰合法、面積準確、無爭議；涉及違法用地的，已依法作出處理。

　　同時規定，地塊不得用于經營性房地產開發；項目建設用地性質應符合規劃要求，項目容積率不得超過1.5，且原則上不得建設高層建筑。為降低對土地二次開發的影響，控制拆遷成本，建筑形式鼓勵采用模塊化、裝配式等建筑模式，原則上不得修建地下室。

　　在辦理程序上，經市政府審定批復同意準入的土地1.5級開發項目，允許通過土地租賃形式供應土地，參照一般建設項目的流程辦理報建許可手續。土地1.5級開發項目參照市級重大項目審批“綠色通道”辦理。各職能部門在辦理項目建設審批手續時，一律采取“并聯審批、快審快辦、限時辦結”的辦法，提高速度，壓縮時間，支持項目加快前期工作的辦理。

　　《辦法》明確，國有土地租賃，根據規劃條件確定的土地使用性質，采用不同的方式。公共管理與公共服務、科研用地可依法采用協議方式租賃，工業等經營性用地采用招標、拍賣、掛牌的方式租賃。

　　創智園首試1.5級開發，年產值逾15億元

　　在馬欄山視頻文創產業園鴨子鋪路以南、瀏陽河以北，一片低矮的建筑特別引人注目。這里是馬欄山園區于2018年首試以1.5級土地開發模式建設的馬欄山創智園項目。該項目占地50畝，包含6棟單體建筑，總建筑面積2.8萬平方米，涵蓋辦公、綜合配套、影棚、新品發布等多種功能。項目全部采用裝配式建筑，以每7天一層的速度，186天竣工運營，快速聚集30余家企業、2000余人進駐辦公，年產值超過15億元，稅收超過1.5億元，實現多方共贏。

　　“推行土地1.5級開發，從規劃層面上，可以實現當前利用與長遠管控的結合。政府將土地使用權以租賃方式短期出租給用地單位，產權依然屬于政府，在租賃時限內，由用地單位實施投資、建設、運營、管理，待租賃期滿，土地使用權移交給政府。”張躍先說，在土地資源處置層面上，實現了閑置土地與資源價值的合理轉化；在城市品質風貌層面上，可以消除批而未供閑置土地的斑點，形成產業集聚和規模效應，實現城市斑點與亮點的合理切換。

　　根據《辦法》，租賃土地嚴格實行土地用途管制，未經批準不得改變用途，嚴禁變相開發經營性房地產；涉及行政處罰的，由有關行政主管部門依法給予行政處罰。租賃期限屆滿，承租人須自行拆除并恢復原狀，費用由承租人承擔。承租人拒不按約定方式處置租賃土地上的建筑物、構筑物的，園區管委會可以按照約定拆除租賃土地上的建筑物、構筑物并清場，相關費用由承租人承擔。租賃土地上拆除的建筑物、構筑物不予補償。